关注房价走向

佛观

2011-11-10

中山也限价了！

国家为了控制、降低房价，而从中央到地方这两年的法规，目的明确的最严厉的一轮房地产市场调控——限购规定；通过近一时期内的楼市成交数据状况，表现出来的现象；尤其是在房地产市场传统的“金九银十”期间，重点城市房地产市场的普遍“惨淡”、“低迷”，紧跟着坚挺的房价在一些城市开始出现下降的苗头。体现的是此目的在现时初见成效——只是初有点成效。

一、政府的决心——两个拐点

中国之声观察员曹林评论：媒体报道说金九银十惨淡收场，各项数据都创了新低，然后大家就开始讨论咱们拐点是不是来了？我一直觉得这个拐点没有太大的意义，因为它拐了来了，它还可能很快的拐回去。就像2008年的那一次，关键现在看咱们政府调控的力度能不能保持，看政府的拐点，如果政府能保持这种调控的力度没有拐点的话，那房价可能真正迎来了拐点，比如说2008年那次政府为了保增长而不得不挺一下房地产市场，所以它降了几天之后房价就迅速逆转了创了历史新高，所以降价并不一定是拐点，未来可能还有一些变数。

正如经济学家郎咸平在某经济评论节目中说：“对于中国楼市的未来，谁也没有把握敢下定论！”的说法一样，以上评论虽然是在评论拐点，但可以表明：“虽然还有一些变数”，但实在的是近期房价有降下来的成效了。

而未来的成效显著和持续与否，关键还是在于政府的决心。所以现在房价有没有出现拐点并不是最重要的，只要政府调控没有出现拐点，房价拐点是迟早的事，或者说早就已经在拐了。

二、供求矛盾和楼价水分泡沫

决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房和保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

而造成房价一直高企不下的最主要原因，是原来的供不应求和投机炒作的水份。

近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。综合统计局2010年与2011年数据，可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?

如此，供求矛盾方面在现时已经成为供大于求的态势了。那么，跟着下来的是挤干房价泡沫的水份的问题了。

处在风口浪尖的一线城市，尤其是开放前沿的深圳，前期最引人关注的房地产信息不是直接的楼价，而是房产中介行业，包括一些龙头企业，也以裁员关铺求生存的方式应对惨淡。其次还有以上海为代表的房闹。更有东莞在2011的十一黄金周期间，用限价代替限购，同时也不例外是用限购压力来限价。

对于各地的这些现象，我们姑且莫论其措施是否有力和可取，而从此一隅足以可见房产市场，由乱势趋于平稳的转变。同时因一荣百兴，一衰百废，对于工商业的带动作用，在全球经济大环境下也有很大影响。

三、中山迟迟未限购因为楼价本来稳定

在中山两边毗连的佛山、珠海两市，先后的房地产限购令出台，牵动中山各发展商的紧张神经——中山的限购还会远吗？

但出人意料的是，中山还是迟迟未见限购。

原因何在呢？笔者认为主要原因还是在房价上。也就是说中山楼价的水份本来就少。然而，终于还是继韶关、珠海之后宣布限价了。

购房，最重要的三点：一是看产品，二是看最终成交价，三是看未来升值潜力。对于中山本地某些中小型楼盘，一直秉承着实实在在，用心建筑的理念，以合理的价格，优质的产品面向市场，这种情况下，这些楼盘本身的利润空间就不大，故而，也不会采取大幅度降价的方式。但是，他们的品质是优秀的，价格是合理的，这些楼盘，也是值得大家刚需一众关注的。有别于某些价格本来就虚高的楼盘，这些因为在开盘的时候，价格开得高，尽管优惠幅度很大，但是最终成交价格不低。在中山镇区，一些中小型楼盘开发，当然不包括别墅等拉高均价的单位，不乏三二千元/平米的实用单位。

住建部部长姜伟新此前亦有表示，限购政策是不得已才采取的办法，等住房信息完善后即可取消。就姜部长此说法，所以说每件事物的兴起到成熟，总有其一个从杂乱到稳定、规范化的局势，而再从中完善市场机制的各种制度的必然过程的。因为这是一种从情到理过渡，然后到法的确立的一定的进步的程式。

就算中山的楼价本来是相对比较稳定，但在这次的全国风潮下，各房产商还是要以阴降、优惠这样的策略来增加人气。限价了，降价也不会例外，但在中山要如其他城市一样大幅度降价的可能不大。

四、限购的目的是为了降价

温家宝总理近日在俄罗斯圣彼得堡就我国的房地产调控大放狠话：“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”。温总理表示，中国的房地产一系列调控措施，决不可能有丝毫动摇，下调房价是国家坚定的政策。这是近来中国官方对房地产调控最明确亦最强硬的表态，同时也为此前关于房地产调控是否将放松的争论画上了句号。

可能在不久的有哪一天，中山也宣布限购了。但笔者认为，只要房市价格是稳定的，限不限购都一样，意义都不会很大。

限购不限购，对于刚需一众无实质意义，当然，对于初入市的非本地人员就略有所影响（因为住房公积金和社保的购买时间），而限制水份泡沫的房价才是实际。因为主要房价降低下来，让更多刚需的人买得起房，让“居者有其屋”的目的达到了，限购与否都还是次要的。

对于降价的风势，从温总理以上的话中可知：近期内政府没有新的态度转变；业内人士几近一致的认为，最起码将持续到明年年中。而至于2012年底房价能否回暖？用郎教授的话说：不敢断言！