查　生

　　虽然人们买房子就像买股票，买涨不买跌，但与股票不同的是，房子可是生活必需品，所以该出手时还只能够出手，一方面现在房市低迷，倒也正是砍价的好时机，另一方面国家为了拉动内需，不仅降了贷款利率，而且还出台一些优惠的税费政策，减少了买房的交易成本，对于买房者来说，消费环境也改善很多。

　　但是对于大部分买房者来说，能够全额付款的毕竟是少数，因此少不了得向银行贷款，那么在目前的情况下，应该如何来贷款，如何来还贷呢？

　　首次购房：用足公积金

　　已经经历了多年爱情长跑的Lily和男朋友Ben，终于决定要在明年30岁到来之前跨入婚姻殿堂，开始动脑筋来寻找爱巢了。月收入加起来超过2万元的他们，看上了内环附近一套单价2万元的精装修酒店式公寓，价格为150万元，那么他们应该如何来同银行打交道呢？

　　对于首次购房，信用记录良好，并且购房面积在90平方米以下的客户，一些银行都有优惠政策，可以享受20%的首付，商业贷款超过30万元，利率可以打7折。

　　因此对于Lily来说，只要准备首付20%约30万元，其它都可以用贷款来解决。

　　在2008年下半年连续几次降息之后，目前5—30年公积金贷款的利率已经从最高峰时的5.22%调整为3.87%，商业贷款的基准利率则为5.94%，打七折后是4.16%。而且各地为了促进消费，在公积金贷款额度上也大幅调升，如上海有公积金的家庭贷款最高可以贷足60万元，像Lily和Ben都有补充公积金，更可以贷到80万元。这样，商贷的额度只需要40万元就可以了。这样一算，120万元的贷款，只需要自己付首付30万元即可，这对于已经工作有一段时间的Lily和Ben来说，拿出首付是绰绰有余，其它的就可以作为装修和婚姻筹办费用了。

　　还款方式：等额本金

　　以Lily和Ben的例子来看，120万元含80万元为公积金，40万元商贷，以等额本息的方式，30年计，如果利率始终保持不变的话，共付利息约85万多元，每个月的还款额度为5706.35元。对于家庭来说，要保持财务状况的安全，每个月用于还债的部分不得超过家庭月收入的50%，因此，Lily远远低于50%的家庭负债安全线。

　　但是利率不可能一直维持目前的低水平，一旦经济形势好转，上调的机会也是很大的，而且借贷时间越长，还的利息就越多。如果只贷20年的话，每月的还款额也仅在7250.99元，但是利息总额却可以下降至54万元。

　　考虑到Lily和Ben的还款能力还不错，因此为了节省利息，Lily和Ben还可以等额本金的还款方式。由于这种方式改变了“等额本息”先还利息，再还本金的做法，在每个月的还款额度中，一部用直接来还本金，因此利息是逐步减少的。还是以20年来计算，那么第一个月还款额度为8966.67元，第二个月就减少到8950.14元，一年之后为8768.33元，最后一个月仅需还款5016.53元，20年的利息总额更是只有47.79万元，节约近7万元。

　　存量房贷如何还

　　如果不是买新房，而是原来就已经有的房贷，除了利率下调减少的利息外，还可以向银行申请利率打折。不过不同的银行有不同的条件限制，如民生银行规定，只有以前享受利率85折的客户，还贷情况好，而且资信情况良好，才可以申请利率的七折优惠。而农行规定，只有客户贷款起始金额在30万元以上的，目前享受八五折利率的，从2009年起利率才可以下探到七折，这部分调整由系统自动完成。而光大银行则是对贷款余额在30万元以上的第一套房贷，实行七折优惠。而且有的银行是自动调整，有的则需要去柜台申请。

　　如果所在的银行不能够给你7折优惠，你还可以让房贷“跳槽”——“转按揭”，寻找最实惠的银行来提供贷款，因为目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。虽然转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，但是有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到，对于减少的利息来说，也就很值得了。

　　另外，如果以前办理了固定利率还款，现在要赶紧去改成浮动利率，因为前两年固定利率都在7%以上，而现在5年以上的基准率只有5.94%，即使不打折也已经相差1个多百分点，打折后就相差更多了，以一笔50万元，20年期的贷款来计算，每年可以少还4000多元。 不过要注意的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金，这笔约违金剩余本金×剩余天数×利率差。如果节省的利息大于违约金，那么就是合算的。