王 天

　　(山西财经大学 山西 太原 030000)

　　关于公共租赁住房与廉租住房并轨运行问题的研究

　　王 天

　　(山西财经大学 山西 太原 030000)

　　目前，我国的住房保障体系采取多层次，多类型的运行机制，有效解决了中低收入者的住房问题，尤其是公共租赁住房与廉租住房这两类住房，在解决城镇居民住房困难问题上发挥了重要的作用，但住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委于2013年联合印发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(以下简称《通知》)通知提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。并轨运行，对于完善城镇住房保障制度体系、提高保障性住房制度运行效率、降低管理成本，具有极为重要的意义。

　　公共租赁住房;廉租住房;并轨运行

1 并轨运行的必要性

在《通知》实施前，我国的保障性住房主要有经济适用住房、公共租赁住房、廉租房构成，这其中，廉租房和公租房在保障对象、保障形式以及申请条件方面均有所不同，此外，二者还在租金水平等方面也有所不同。

　　公租房和廉租房在运行过程中，在解决住房问题方面发挥了巨大的作用，但由于二者在申请标准等方面的不同，这就造成了申请者申请不便，两种资源难以调剂使用，影响制度运行效率。因此，将廉租房并入公共租赁住房运行可以进一步提升制度的运行效率；在一定程度上避免“夹心层”产生。

2 并轨运行的具体要求

《通知》指出，自2014年起，各地廉租住房(含购改租等方式筹集，下同)建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划，除对年度建设计划进行调整以外，同时还针对两房(指公共租赁住房和廉租住房，下同)并轨可能出现的一系列情况做出了相应的细化规定。

　　2.1 加大政策支持力度。一方面，增加土地供应方式，在不减少建设用地供应总量的前提下，根据需要选用适当的土地供应方式。另一方面，加大资金投入力度，整合政府资金渠道。

　　2.2 完善租金定价机制，满足住房困难群体的基本需求。首先，各地应结合本地区具体情况，完善公共租赁住房的租金定价机制，对租金进行动态调整。其次，并轨后，应优先解决原廉租住房保障对象的住房问题，剩余房源统一按公共租赁住房分配。

　　2.3 健全公共租赁住房分配管理制度，方便群众申请。两房并轨后，应进一步整合原有的管理资源，同时完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，提高效率，方便群众。

3 公共租赁住房，廉租住房并轨后可能面临的问题及解决方式

公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障制度体系，提高保障性住房资源配置效率的有效措施；是改善住房保障公共服务的重要途径；是维护社会公平正义的具体举措。但是应当明确的是，在两房并轨制度运行的初期，可能产生一系列的问题。因此需要明确相应问题以及具体解决方式以确保制度的顺利运行。

　　3.1 房源筹集

　　根据《通知》规定，自14年起，廉租住房统一纳入公租房管理，尽管通过这一规定可以在一定程度上增加公租房的房源，但是，在此之前，公共租赁住房资源的缺失，却也是不争的事实，故此，应进一步加强公共租赁住房的建设，同时通过各种渠道增加房源，这不仅是必要的，而且具有一定的急迫性。

　　3.2 准入机制

　　由于两房并轨前，各自的申请条件有所不同，因此，在并轨后如何设计准入机制也是一项十分重要的问题，明确、规范的准入机制，有利于提高制度的运行效率，防止住房保障的泛社会化。有关新的准入机制的设计，可以从以下几个角度进行考虑。

　　3.2.1 户籍条件分析

　　租赁型保障住房的目标群体是：城镇中低收入人群中住房困难家庭以及新就业职工、外来务工人员中的住房困难者。现阶段，可逐步放开户籍的限制。资源有限的，可优先考虑保障户籍人口，针对外来职工可对其居住年限或工作年限进行限定。

　　3.2.2 住房条件分析

　　公共租赁住房既然属于保障性住房，因此，一项重要特征就是保障居民的基本生活需求，故住房条件也应从居民最基本的需求出发，条件不宜过高。各地应综合考虑地区经济发展水平以及居住习惯，设计合理的住房条件。

　　3.2.3 收入条件分析

　　依据住房梯度消费理论，收入是限定不同收入阶层住房状况的决定性因素。对于公共租赁住房而言，收入准入线的划定可根据各地区的最低生活保障标准确定，以确保公共租赁住房的受益人是真正的住房困难者，防止效率损失。

　　3.3 租金水平的确定及补助方式

　　具体可根据“市场定价、明收明补、租补分离、分档补贴”的原则进行确定，即按略低于市场租金水平的标准向承租人全额收取租金，同时根据承租人的经济状况，分档给予补贴，以达到减轻其租金支付负担的目的。

　　3.4 社区管理与物业服务

　　目前，在公共租赁住房区域，社区管理和物业服务基本处于空白状态，随着两房并轨计划的进一步执行，原廉租住房和公共租赁住房对象的混合居住的情况增多，使得这一地区的社区管理和物业服务显得犹为重要。对于这一地区的社区管理和物业服务，应当坚持属地管理原则，将公共租赁住房小区社会管理及公共服务纳入所在地区统一实施，并设置专职人员进行专业化管理。

　　同时，在着力解决以上问题的同时，为进一步推进并轨工作的进行，各地还应当做到：强化工作责任、实行信息公开、注重宣传引导，以期更好的达成《通知》的要求，早日完成两房并轨工作。

　　[1] 杨建华 租赁型保障住房并轨运行机制研究[D]西安建筑科技大学硕士毕业论文 2014

　　[2] 张锋 梁爽 钟庭军 廉租房和公共租赁房并轨运行的工作研究[J]住房保障 2014年3月

　　[3] 住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》2013年

　　王天，女，山西临汾人，汉族，山西财经大学，研究方向：住房制度。

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　　1672-5832(2016)02-0118-01