长沙房地产及江景房分析

要说房地产，不妨要先谈城市，谈地域，谈风土人情。昔孟母，择邻处。没有地域的依托，房价、房型、社区都是无从谈起的。

南岳衡山，起伏绵延直至岳麓。湘江北去，途经橘子洲头。在魅力的湘楚大地上，有一座历史名城，就是长沙。有人叫她鱼米之乡，有人叫她山水洲城，也有人叫她快乐之都。

一湘定天下，湘水孕伟人。这里山清水秀，人杰地灵。看一看岳麓书院的对联，就知道古人对这里的评价，“惟楚有才，于斯为盛。”尤其到了近代，长沙更是为新中国做出了巨大的贡献。从当年的洋务运动，到戊戌变法，再到无产阶级革命，长沙的仁人志士前赴后继。

而在改革开放后，这里更是成为了中国创业创新基地。三一重工、中联重科、九芝堂、隆平高科、爱尔眼科等一批优秀企业接连涌出。1970年国防科技大学南迁至长沙，科研成果开创多个全国第一，如超级计算机，机器人，磁悬浮列车等，为军用、商用、民用提供了大量的技术支持。

湖南人正直勇敢，锐意进取。他们在五湖四海大放异彩，遍布祖国四面八方。作为湖南省的省会长沙，这里的房地产收藏价值不言而喻。理由如下。

一．历史与现代融合，山水之外又有橘子一洲。天时地利，甚为稀有。

二．长沙人杰地灵，人们智慧勇敢，淳朴正直，此为人和，甚为稀有。

三．湖南是鱼米之乡，地大物博。旅游资源丰富，矿藏丰富。无论时代如何变化，政策如何导向。此自然馈赠不会改变，子孙后代都会衣食无忧。此自然馈赠，甚为稀有。

四．长沙自主创新企业颇多，再加上芒果卫视、中南传媒等媒体的发展，以及各高校的自主创新。无疑让长沙人才济济。此创新汇聚之地，甚为稀有。

五．长沙绕城高速内人口不过400万，其在京广高铁大动脉里算是人口较少的省会城市。可长沙的自主创新、消费热情、水土人文都可以在这条高铁大动脉里独树一帜。昔日闭塞的内陆长沙，已逐渐转化为高铁网的中心城市。在面对高铁沿线省市和湖南省自身7000万人口而言，长沙的人口吸附能力极强，发展潜力巨大。此黑马优势，甚为稀有。

以上五条甚为稀有，是收藏长沙房产的客观考虑因素。除以上客观因素之外，还有一条主观因素，就是长沙的城市规划者，他们同样甚为稀有。

长沙的城市规划者，非常理智，非常低调。他们按部就班，循序渐进，不好大喜功，不刻意追求宣传。长沙的城市财政，很少搞面子工程，不追求大型商业广场，把每个商圈都浓缩成精华。长沙从不高喊赶超哪个城市这样的口号，从来没有说要把城市做大做强，而是努力把城市做成精品。国家并没有给长沙太多的利好经济政策，这点恰恰保护了长沙，避免了长沙的疯狂开发。相比而言，许多的城市恰恰因为政府的利好政策，城市规划者欲望膨胀，大搞特搞新城开发，导致了很多鬼城的出现，荒废了资本和城市用地。多年来长沙的政府财政，都投资到了实实在在的基础设施建设上。比如城市绿化，多架跨江大桥，地铁线，跨江隧道，以及机场磁悬浮专线和长株潭城际铁路。可以说财政取之于民，用之于民。追求财政投资效益的社会化，长远化，不谋取短期利益，不刻意追求商业化。尊重小商贩，保持民风，不搞垄断。政府不急功近利，不会给后面的人留下烂摊子。政府也不把政绩做的太满，要给后面的人留点事做。

登上天心阁，站在天心阁向西远眺，整个岳麓山尽收眼底。岳麓山海拔不过300米，能在天心阁看到岳麓山的原因，无非就是天心阁西侧三公里外没有高楼遮挡。而在岳麓山脚下更是没有高层建筑，也就遮挡不了岳麓山。从天心阁向西望去，前面尽是破旧老房。长沙政府本可以拆除这些地处核心的老楼，大搞特稿房地产，肯定可以赚取很多土地出让金。但他们没有，他们宁愿提高其他住宅的容积率，也不把这片土地拿出来搞房地产，这点实在高瞻远瞩。这一块发展用地，从天心阁至岳麓山的南北两端，如同一个三角地带。这里是长沙的中心地带，有湘江风光和岳麓山景，这里为长沙日后成为特色城市提供了空间准备。

为了目前长沙自身的发展，长沙政府开发了河东的北辰三角洲和河西的滨江新城，从而避开了天心阁至岳麓山的这一珍贵的三角地带。这片三角地带给了长沙的城市经营者无限的想象力。如果上海是中国的纽约，那么长沙就是中国的日内瓦。这里依托高铁网和自身特色，很可能成为中国最高端的国际会议的选址城市，甚至是国际组织的常驻城市。那么，在我们购房选址的时候，也要尽量选择这片三角地带的周边。

长沙政府在规划北辰三角洲和滨江新城的时候，都明确要求了住宅、商业、办公等业态的建筑面积比例。长沙政府很明白人气才是建设新区的重点，所以北辰三角洲和滨江新城这两个商务区的新增住宅体量都很大。北辰三角洲的住宅体量占到了该片区建筑面积的60%，而滨江新城的住宅体量占到了该片区的70%。北辰三角洲在河东，滨江新城在河西，两个片区都有多条地铁汇聚，且有多条桥梁隧道横过湘江，湘江两岸的联系将更加紧密。此外，滨江新城与北辰三角洲距离长沙老城中心的距离都很近。所以，这两个区域的人气将在未来几年内迅速提升。

综上所述，长沙的规划者能够结合自身实际，不好大喜功。保留核心片区，以备后用。追求社会长久效益，不贪图短期经济效益。发扬自身特色，不正面与强势城市争锋。这是必须要点赞的。

接下来，就要重点分析一下滨江新城这一区域和这一片区的住宅项目了。

目前，长沙绕城高速内有人口近400万，其中岳麓区就有80万。从这点来讲，河西的人气基础还是比较扎实的。滨江新城地处河西，规划面积6.7万平方公里。功能设置分为中央商务区，生态中心区和活力生活区。住宅建筑面积占到该片区总建筑面积的70%，计划容纳就业人口35万，居住人口22万。未来地铁4号线和6号线将在这里交汇。该地块的基础路网也已基本完成。就地理位置、交通和住宅体量来看，这里的人气在未来几年必然会迅速形成。

从配套来看，该片区有长郡实验双语学校。未来平和堂百货，渔人码头和湘江玖号等商业项目将相继进驻，并在这里建设河西酒吧一条街。就业机会来讲，民生银行、浦发银行、长沙银行三家银行的湖南总部均设置于此。所以，这个区域会越来越成熟，人气会越来越旺，房产的流动性应该会逐渐增强。

这个时候，滨江新城的江景房无疑会受到外界的关注。该区域的沿江住宅，有南山雍江汇、保利西海岸、世茂铂翠湾、万科金域滨江。为了说明滨江新城的江景房，我们还是先来参考一下河东江景房的现状。

长沙的房子非常有意思，宽敞低密的小区不沿江，沿江的小区不低密。观江的房子面积都不小，面积适中的又都不观江。就算面积适中可以观江了，那么户型也做不到南北通透。此外，在核心区的房子里，观江不观江，在单价上差距也很大。要说价格便宜，户型适中，小区比较宽敞的，那必然就是七八年以上的二手房。由于政府对核心区“三角地带”的保护，周围观江项目的容积率就出奇的高，观江户型都非常大。书院路的保利国际广场就是一例，它的容积率做到了6.0，观江的两栋楼都是47层的超高层。从外观上看去，保利国际广场非常紧凑，密度很大，户型从50平米到260平米过于分散。除了地段稍好、观江观山外，挑不出什么优点，此外它的观江户型仅有250平米和260平米两种户型，户型尺度过大，与小区档次不相匹配。由于市场认可度不高，两年来保利国际广场价格一直下调，至今，观江户型单价在1.4万~1.5万，其他户型单价最低可到1.1万。再有一个观江项目，就是华远华中心。这个项目就比较成功，面积从250平到300平不等，门槛很高，档次不言而喻。每户基本可以做到南北通透，且有外飘阳台。地处百年坡子街，占据长沙最好地段，且外观气派，每户都是精装修，该楼盘基本售罄，单价一直维持在2.0万~2.2万。此外，万达公馆也是观江社区，但面积都是260平米左右，二手房单价在1.5万左右，总价稍高。北辰三角洲和湘江世纪城也有部分江景房，单价不到一万，但是社区档次不高。

林林总总，各方面限制条件很多，其中的选择因人而异。但是综上所述，河东的江景房要么门槛过高、户型太大，要么就是密度过大，要么就是档次不够、房龄稍老。那么在选择河西江景房的时候，一方面我们要参考河东江景房的价格，一方面我们要考虑到河西的江景房能否在户型、面积和特色上与河东形成错位。比如河东的好小区江景房都250平米以上，河西180平米就可以搞定，这就是错位。比如河东的密度太大，河西的密度适中，这就是错位。这种错位，就是河西自身江景房的特色。如果选择这种特色户型的江景房，那么在日后会非常保值。

总体而言，户型适中，南北通透，社区档次不需要太高，但是整体舒适整洁，物业管理严格，区域规划好，交通方便，这就是在河西选江景房需要考虑的。

世茂铂翠湾有三栋沿江，楼高50多层，楼间距较小，仅五六十米，所以处在北面楼栋低楼层户型的采光不会太好。而处在最南面的第一排，虽然前方无遮挡，但是户型均为230平米，这个门槛过高，且该栋还没有开始销售，预计将来单价不低。而在卖的处在北面的两栋，观江户型为160平米南北通透和103全阳户型，均有观景阳台。160平单价在1.1万以上，103平米单价不到1万。可以说世茂铂翠湾观江的户型不算很大，属于性价比较高的小区。但是临江的楼栋楼间距过小，且楼层层高50多层，身处小区庭院，恐怕会有压抑感，所以说社区档次不高。此外，世茂铂翠湾项目有写字楼和商业，与住宅混在一起略显嘈杂。同时该项目挨着银盆岭大桥，噪音会受些影响。

万科金域滨江在卖的不是一线江景房，其一线江景房暂时还没有开工，开始销售起码要一年以后。但是万科的品牌与物业在行业里还是很被认同的，如果愿意等待，不妨关注一下这个项目。

保利西海岸也不是纯住宅项目，项目包含写字楼和商业，该项目总共有30多栋高层，密度过大。同样靠近银盆岭大桥，受噪音影响。而且此地块距离滨江新城的核心位置较远。

对于南山雍江汇，开发商虽然不如保利、万科、世茂出名，但是其集团资产体量也比较大，也算是有实力的开发商，在长沙有三个项目。南山雍江汇的优点在于它是一个纯住宅项目，此外靠近江边的四栋，栋栋相错，照顾到了每栋的视野和采光。此外小区出门，就是“湘江玖号”商业广场。小区向西步行2500米就是长郡双语实验学校。在小区的北面就是滨江新城的中心商务区，可以做到步行前往。所以说，这个地段也是不错的。靠江的四栋里，观江的户型为180平米南北通透户型和120平米全阳户型。180平米单价为1.1万左右，120平米单价为1万左右。

 虽然没有实地考察过滨江新城这几个楼盘，但是从查找的信息来看，我比较倾向南山雍江汇。理由如下，第一，它是纯住宅项目，密度在滨江新城里算是比较小的，此外临江的四栋江景房栋栋相错。第二，它的物业公司是世邦魏理仕，这个物业公司是全球大品牌，社区管理经验丰富，有利于维持社区价值。第三，它的地段更接近滨江新区的中心，小区外就是“湘江玖号”，且离地铁站不远。第四，它有外飘阳台，这也是一个亮点。但是，有个细节，四栋江景房里，有两栋180平米的观江户型已被卖完。其余两栋里，有一栋还没开始卖，有一栋在卖。在卖的那栋，是最南面的那一栋。按说南面无遮挡算是好事，但是南面这一栋江景房的层高为285厘米，而后面的那几栋是315厘米。可能是政府对最南面这栋的楼高有特别要求，所以开发商把每层的层高缩了30厘米，这样就可以加盖几层了。这个算是一处瑕疵。对于小户型来说，层高下降30厘米倒也不算什么，但是对于大户型来说，层高下降30厘米，比例上可能稍微会受些影响，这点应该去样板间考察一下，并请教一下懂装修的师傅。

     根据现在掌握的信息，就只能写这么多了。以上意见仅供参考，如果有不当之处，还望不吝赐教。长沙城这座城市如今正在加速发展，近两年上马的房地产项目非常多，可见房地产商对长沙城也是信心满满。如果把北上广深这样的一线城市比作为黄金的话，我愿把长沙比作一块美玉。黄金可以置换，但美玉要一直收藏。不论走到哪里，在长沙城留一处小窝便可以时时沾沾这里的灵气。既然说长沙是美玉，那么在长沙购房的策略，还是更多以个人喜好和偏爱为原则，不必太在意性价比的高低。最后，祝购房愉快！

                                                  2015年3月8日

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