胡国卫

　　摘 要：2001年1月1 日陈某德与许某某签订卖契将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员许某某，同日许某某与第三人陈某光订立卖契将该房屋售予与陈某德为同一集体经济组织成员的陈某光，2017年陈某德主张其2000年与许某某签订的卖契无效并要求赔偿，该卖契因违反法律强制性规定而无效，但陈某德的转让行为中包含了抛弃的意思表示且最终宅基地使用权仍归本集体经济组织成员所有，据诚信原则陈某德无法取得赔偿。

　　关键词：宅基地使用权;房屋买卖合同;诚信原则

　　【基本案情】

　　2000年1月1日原告陈某德（系T县Y村村民）与许某某（系T县W村村民）订立卖契，以23200元的价格将T县Y村两间房屋出卖给许某某，同日案外人陈某勇也与许某某订立卖契以8800元的价格将与陈某德共墙的楼屋一间出卖给许某某，同日许某某与第三人陈某光（系T县Y村村民）订立卖契，将上述三间楼屋以35000元出卖给第三人陈某光并由其使用至起诉时。2017年5月27日，T县人民政府S街道办事处与第三人陈某光签订《T县S街道某某区块改造项目征收集体土地上房屋拆除协议书》，就包括上述三间楼屋在内的房屋征收补偿达成协议。现涉案房屋已被拆除。

　　经审理查明：许某某于2017年5月18日死亡，四被告为许某某法定继承人;原告出卖的房屋为农村房屋，其宅基地性质属于集体所有。

　　【裁判结果】

　　驳回原告陈某德的诉讼请求

　　【争议焦点】

　　本案的争议焦点为：原告陈某德与许某某之间签订的T县Y村涉案房屋卖契是否有效及三份卖契签订后第三人许某光是否取得宅基地使用权？

　　针对该争议焦点存在两种意见：

　　一种意见认为原告与许某某签订的立卖契标的物为农村房屋，其宅基地性质属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利，权利主体限于农村集体经济组织的成员，而许某某并非涉案房屋所在集体经济组织成员，该房屋买卖亦未得到有关组织和部门批准，故原告与许某某之间签订的立卖契违反了法律强制性规定，应属无效，因而该宅基地使用权应当归原告所有，但现在宅基地上的房屋已经被征收拆除，第三人许某光应当向原告赔偿损失。

　　另一种意见则认为原告陈某德之父与第三人陈某光之父系嫡亲堂兄弟，二户为六顶交界发生纠纷而进行诉讼，为彻底解决纠纷，2000年1月1日由陈某德出面将涉案房屋出卖给许某某同时由许某某立契出卖给第三人陈某光，购房后陈某光一直居住涉案房屋达17年之久，一直无人提出异议。许某某虽非原告所在的集体经济组织成员，但许某某同日即与该集体经济组织成员陈某光签订了真实有效的契约，其流转并不损害该村集体经济组织的利益，该交易应当予以维护，街道办事处也对涉案房屋的流转作了认可，与陈某光订立了动迁安置协议。许某某与陈某德、陈某光订立卖契并不违反法律强制性规定，不存在合同无效的情形，原告是因为C村改造、土地升值等原因才反悔、起诉，违背诚信原则。

　　评析：宅基地使用权不得单独转让，但其可随宅基地之上的房屋转让，宅基地之上的房屋权利又受制于宅基地权利，房屋的买卖行为效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。农民初始取得宅基地时无需缴纳任何费用，宅基地的分配具有福利性质和社会保障功能，所以宅基地的取得和流转都有着严格的限制，转让宅基地使用权仅限在本集体经济组织内部进行，在非同一农村集体经济组织成员之间不能转让。本案中，许某某不是原告陈某德所在集体经济组织成员，不具备取得该宅基地使用权的主体资格，故原告陈某德将房屋转让给许某某所签订的卖契也因违反法律强制性规定且未得到行政审批许可而无效。

　　宅基地使用权作为用益物权的一种，虽不可随意转让但可以放弃，原告陈某德的转让行为虽然因违法而无效，但该涉案房屋被第三人陈某光长期占有居住且原告一直未提出异议，可见原告的转让行为中包含了放弃宅基地使用权的意思表示，同时根据“房随地走”原则，陈某德因放弃土地使用权而丧失该土地上的房屋所有权。法律之所以规定宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，其目的在于保护集体经济组织及其成员的合法权益，防止农村土地流失，但在本案中，许某某与原告签订卖契后立即将房屋出售给与原告系同一集体经济组织成员即有受让该宅基地使用权主体资格的陈某光，最终土地仍然在本集体经济组织成员之内流转，并没有造成农村土地的流失和损害集体经济组织及其他成员的合法权益，不违背立法目的。签订卖契以来原被告及第三人之间一直相安无事，故有理由认为原告对当时的许某某与陈某光的房屋买卖行应当是明知且未反对的，但2017年涉案房屋被政府征收拆迁使第三人获偿，原告时隔十七年忽以当初的卖房协议无效为由要求被告及第三人赔偿损失，其行为有违诚信原则，且许某某已经去世，原告与第三人陈某光之间并无直接的买卖法律关系，故对原告要求赔偿的诉讼请求不予支持。至于《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超過省、自治区、直辖市规定的标准”规定下第三人陈某光是否违反农村一户一宅政策，这属于行政管理范畴，与本案无涉。

　　（作者单位：浙江省天台县人民法院民一庭，浙江 天台 317200）