许树泽

　　不仅仅在中国，房子在全世界各地都是一个主流的投资品种。来到日本探访，最令人震撼的是日本人看待房子的态度。一般日本人的观念认为房子跟汽车一样是会贬值的，因为它是一个商品。既然是商品，就会有损耗，会有新旧之分、贵贱之别。汽车到手第二天就会贬值，那么对于日本人来讲房子也是一样。他们看待房子，会把房子看成一个三明治，下面是土地，上面是建筑物，房子卖出去的第一天开始，三明治上面的面包，也就是建筑物，就开始贬值，一般新房子在15年后，建筑物价值会进入一个稳定期。

　　在日本，尤其是东京，大多数人以租房为主，年轻人是根本不考虑买房的。即使结婚，很多人也不买，而是租房住。一般来说，结婚之后有了孩子，确确实实有改善的需要，才会去考虑买房子。

　　日本年轻人的月薪大概在20万日元左右，也就是1万多元人民币。让我很好奇的一点，他们没有像当今中国大众创业，人人都想着上市把公司卖掉，出任CEO赚大把钞票，日本年轻人不这么想。可是众所周知，在东京生活压力大，为什么他们没有想着挣钱呢？其实是因为日本社会很像北欧的社会，高度平均化，也就是你干好干坏差不多，而且产业饱和，所以你没有一夜暴富的机会。你只要好好上班，哪怕打一份零工，也会有1万多元人民币的月薪收入（房租占到将近一半）。对于这样的上班一族来讲，与收入相比，东京的房价确实是非常昂贵的。

　　日本的房价究竟如何呢？在东京最核心的地段，一套几百平方米很好的公寓是9 000万日元，也就是500多万元人民币，东京绝大多数的公寓价格是在200多万元人民币。不过对于大多数日本人来讲，他们所谓的买房不是买公寓，公寓是用来给他们租住的，买房特指的是买带车位的两三层的这种小独栋。在东京买这样的房子大概在5 000万日元以内，5 000万日元也就是300万元人民币左右。当然，这些小独栋一般不会在最核心的地段，都是在地铁沿线，离最核心区都有些距离。而且非常重要的一点，日本的房子都是捆绑土地产权一起销售的，这个价钱包括永久的土地产权，即使你买的不是独栋是公寓，也按着整个大楼的户数平分下面的土地产权。

　　东京房子的投資回报平均在8%左右，扣掉各种税费、保险之后，基本在6%左右。什么叫回报？对房子来讲获得收益无外乎两种：一个是资产本身的涨跌，也就是俗称的炒作，但是只要你不变现不卖出，账面上的纸面富贵没有任何意义。其实对于资产来讲，大家一般认为投资的回报是这个资产直接带来的现金流的流入，对房子来讲就是房租。日本东京的房子租金回报在6%—8%，是非常高的。

　　那日本人不买房是不是因为房价本身一直不涨呢？其实日本不光是房价不涨，日本的物价包括房租，基本上都是十年零涨幅。我有一个留学日本的朋友告诉我，十年前日本的一瓶瓶装水就是100日元，现在还是100日元，十年前他父亲在日本生活时，房租是70 000日元，现在他还住在他父亲当年住的那个房子里，现在租金也还是70 000日元，根本没有任何变化。所以日本的这个房子问题，绝对不是房子本身的问题，而是跟经济环境有关联的。日本这20年陷入了比较严重的通货紧缩。市场在萎缩，有两个原因：一个是日本国内遭遇了非常严重的老龄化，年轻人少了自然购买力也会不足，那房子、车子就没人来买了。还有一个原因，国际市场也在萎缩，过去日本不仅可以卖向岛内，还可以卖向全世界，日本的电子产品包括汽车畅销海外，但是现在特斯拉汽车横行全球，包括中国的一些廉价产品也畅销海内外，把日本的份额都抢走了。所以现在对日本来讲，卖给海外卖给国内都遭遇了问题。严重的通货紧缩使得他们的价格十年零涨幅。

　　我有一个日本朋友，正好在20世纪90年代经济破灭的时候离开日本来到了中国，在北大读书学历史，毕业之后他又回到了日本。这时刚好赶上日本经济从过热突然转冷，出现了断崖，工作特别不好找。他对中国和日本两地的环境和文化都比较熟悉。我问他怎么看待日本人不买房这件事，他说，房子是用来住的，对于日本人来讲，拥有两套房子，不如有一套房子里面有两个卫生间，这样更方便。

　　经历了“失落的二十年”，日本人对房子产生了巨大的观念变化。曾经他们也像今天的我们一样买买买，买房买车，到美国洛克菲勒中心买地标，甚至曾经东京都的房价可以买下整个美国。日本人当年拿着坚挺的日元到全世界旅游，也跟我们今天一样买名贵的奢侈品，但是经历世事沧桑之后到了今天，这些四五十岁的日本人他们发现，所谓的“拥有”不过只是一个妄念。endprint