韩志远

　　元代允许房产自由买卖，法律上有明文规定：“诸典卖田宅，从有司给据立契，买主卖主随时赴有司推收税粮。”（《元史·刑法志二》）因此，民间房屋买卖现象很普遍。一般情况，都是因为家道衰落将家产变卖给他人，或因借债无力偿还将房产典卖抵债。房产交易中，种种不良现象也时有发生，引起一定的社会问题。因此，元朝政府对房产买卖管理很严格，制定了不少条例。《元典章》中收录有关房产买卖的多项律条，如“典卖田宅须问亲邻”“典卖批问程限”“质压田宅依例立契”“权势买要产业”“田宅不得私下成交”“典卖田宅告官推收”“贸易田宅”，等等。总之，房屋可以自由买卖，但必须订立契约，经过官府认可才能成交。

　　叶子奇《草木子·克谨篇》记述，元嘉兴府海盐县有一个叫赵君举的富户，家境衰落，卖掉房产，“别营小室以居”。不久，“所营小室亦卖”。这就是当时一个由富转贫，从有房产到无房户的典型案例。尤其是在宋元交替的变革初期，房产的买卖现象更加突出。元军攻占南宋城池后，有些原住民感到前途未卜，一部分人卖掉多余的房产，有人干脆卖房回乡隐居。于是，城市中一度出现抛售房屋的现象。元朝军官和一些官吏大量从民间购买房屋，甚至强行低价购房。至元十五年（1278），朝廷特别颁布旨令，规定官吏不得收买百姓房屋。此前已买房屋，须退还原房主，房主按卖价赎回。至元二十一年四月，又再次重申这一法令。然而，房屋买卖不同于其他物品，往往前后价格变化很大。“盖缘江南归附之初，行使中统钞两，百物价直低微。成交之时，初无抑逼，亦无竞意。目今百物踊贵，买卖房舍价增数倍”。这也“致起贪人侥幸之心”，在房产交易过程中出尔反尔。如龙兴路居民范大鼎，至元十二年（1275），把一处房产卖给翟镇抚。十几年之后，范大鼎看到房价大涨，找到买主要求加价。翟镇抚“又行添贴价钱四锭，重行给据立契成交”。后翟镇抚将房屋转卖。此房以后又经过几次转手。大德元年（1297），范大鼎到官府状告范某等低价卖房，不肯回赎。经官府审查，时隔二十二年，几位买主先后修房费用达三十余锭，“若拟回赎，实亏买主”。于是驳回原告上诉。这种卖房之后，再反悔的情况时有发生。为此，房屋买卖双方要订立契约，讲明房屋位置、产权、卖房原因、价钱、取赎的时间等等，还需要有中间人和见证人，各方签字后，契约方能生效。当时社会上流行一种《典买房屋契式》，现抄录如下：

　　典买房屋契式

　　某里某都姓某

　　右某有梯己承分房屋一所，总计几间几架，坐落某都土名某处，东至、北至，系某人住坐。今因贫困不能自存，情愿召到某人为牙，将上项四至内房屋寸寸不留，尽底出卖（或云典），与某里某人边当三面言议，断得时直价中统钞若干贯文，系一色现钞，即未抑勒，准折债负其钞，当已随契交领足讫，更无别领所买（或云典）。其屋的系梯己承分物业，即非瞒昧长幼，私下成交，于诸条制并无违碍等事。如有此色，且某自用如当，不涉买（或云典）主之事。从立契后，抑本立一任前去管佃，限几年备元钞取赎。如未有钞取赎，依元管佃永为己物，向后子孙更无执占取赎之理。所有上手一代缴连赴官印押，前件产力仰就某户下改割供输应当差发，共约如前，凭此为用。谨契。

　　年 月 日

　　出业人姓某 号 约

　　知契姓某 号

　　牙人姓某 号

　　时见人姓某 号

　　这种房屋买卖契约标准格式，对于事后纠纷确实起到一定的约束作用。但是，穷人永远是弱者，富人千方百计采用各种方式侵吞民宅。如有一年，关陕大饥，富民“乘时高利贷取民田宅”。官员凭借权利也时常霸占民宅。至元二十三年（1286），御史台官员曾指出：“江南自归附以来，所在路、府、州、县有系官房舍，往往礼任官员因为官房无主眷守，却于民户处借什物，以此故依气力，一面遽将民户梯己房舍、田园、土地占住，不惟有妨买卖，又且老小出入不便。甚至屋主什物，恃强夺要，不敢争取。但是官员占住以后，接踵相承，视为传舍，上下蒙蔽，多不理问。”对此，朝廷只是强调不许占住百姓人等房屋，而不进一步采取更严厉措施，以杜绝这一现象的发生。

　　元代租赁房屋的现象也很普遍。当时租房居住的主要是两种人，一是无力购房的穷人，多为背井离乡辗转在城市打工的人员。二是迁转的低级官员，因品级较低住不上公廨，被迫租房居住。

　　元人蒋子正的《山房随笔》记载：世祖至元戊寅、己卯间（1278—1279），有一个叫董恢的人在山西太原任丁角酒税副使，因无房居住，于是“僦屋以居”。僦，本义租赁。

　　元初曾任京兆府教授的诗人李庭，也因自己无房，全家多年靠租赁房屋居住。

　　元代职级低的官员租赁房屋的问题，有元一代都未曾解决。元泰定进士宋褧，因自己无房，只好在大都金城坊租房住。于是作诗云：“豪家尽有厦连云，自是诗人嫌日短。”因为通常房钱每月一交，所以“到月终房钱嫌日短”（《燕石集》卷八《初至都书金城坊所僦屋壁》），即每到月终交钱时感到时间过得太快。元顺帝时，曾任过右丞相、受封忠王的马扎儿台，“为小官时，尝赁屋以居”（《至正直记》卷一《脱脱还桃》）。

　　元大都的官员租房有其特殊性，不仅低级官员要租房，甚至有三品大员也有租房居住的。这主要是刚建城时京城人还不太多，用于建房的“分地”较多，随着人口大量增加，宅地减少，建房成为困扰京城的一大难题。如世祖至元间任侍御史、集贤学士的程钜夫，在京城先后辗转搬迁了八个地方，最后才落脚于大都城北较为荒僻的安贞里。因远离市中心，上朝不便，自嘲其居室为“远斋”。又如西域人康里不忽木，因立功被忽必烈赐大都府邸，但到了其子康里巎巎时，府邸竟被权贵所夺，只得租房居住。

　　曾参加大都城建设的张柔，在大都也没有私宅，其后人始终靠租房居住。顺帝至正初，曾任翰林国史编修官的张翥说：“予京居廿稔，始置屋灵椿坊。”（《蜕庵集》卷二）在大都当了二十年官，才买到灵椿坊一处房。由此可见，大都住房紧张。

　　元代房产租赁也需要签定契约。元刊本《新编事文类要启札青钱》一书收录有元代房屋租赁契约样式：

　　当何房屋约式

　　某里某姓

　　右某今得某人保委就某处人边，当得房屋一所，计几间几架，门窗并已齐全，坐落某都土名某处，东至、西至、南至、北至，前去住坐。每年议断赁钞若干贯文，不至拖欠。自住坐后，只得添修，不敢毁拆及开设赌坊，停着歹人，塌买私货，妄生事端，连累邻佑。如有此色，保人并自知当，不涉本主之事。恐后无凭，立此为用。谨约。

　　年 月 日

　　佃人姓 某 号约

　　保人姓 某 号