胡国卫

　　摘要：房某某与Y房产公司签订《商品房买卖合同》，并就债权转为购房款达成合意。之后，Y房产公司未能按照合同约定交付标的物，构成违约，在合同有效的情况下，房某某可得主张解除合同并返还购房款，支付违约金，但不得就涉案房屋拍卖款优先受偿。

　　关键词：房屋买卖合同；合同效力；优先受偿；物权期待权

　　【基本案情】

　　2015年9月19日，原告房某某与被告Y房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将坐落于T县某商业中心财富国际小区A2幢601室房屋出卖给原告；被告应于2016年3月30日前将符合条件的商品房交付给原告使用；被告逾期交付90天后，原告有权解除合同，被告应按已交付房款的5%支付违约金。被告Y房产公司并于合同签订当日向原告开具收款收据一份，客户名称为房某某、A2-601，金额为1336693元，并备注为现金。原告并与被告Y房产公司就房某某、霍某某、赵某某等人的债权本息合计1296692.5元转化为涉案房屋的购房款进行确认。

　　经审理查明：

　　现涉案的T县某商业中心财富国际小区A2幢601室房屋已于2016年11月28日被L市人民法院查封。

　　【裁判结果】

　　T县人民法院依照相关法律规定，判决如下：

　　一、解除原告房某某与被告Y房地产开发有限公司于2015年9月19日签订的商品房买卖合同。

　　二、限被告Y房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告房某某购房款1336693元。

　　三、限被告Y房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房某某违约金66834.65元。

　　四、驳回原告房某某的其他诉讼请求。

　　【争议焦点】

　　本案的争议焦点有两点：1、双方签订的商品房买卖合同是否有效？2、原告对涉案房屋拍卖款是否享有优先受偿权？

　　针对争议焦点一，存在二种意见：

　　一种意见认为双方签订的房屋买卖合同無效，理由如下：虽然原、被告双方于2015年9月19日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，但被告并未实际收到原告的购房款，因而房屋买卖合同无效。

　　另一种意见则认为双方签订的房屋买卖合同有效，理由如下：1、只要买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，则应认定合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。2、是否交付购房款并非合同是否有效的依据，而且从被告于合同签订之日向原告开具收款收据，并对购房款的出资组成说明进行盖章确认，足以相信原、被告已就债权转为购房款达成合意。

　　评析：根据《合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。而法律明确规定的合同无效情形仅限于《合同法》第五十二条规定的五种情形，其中并不包括是否交付价款这一要素。因此，本案中，因双方在房屋买卖合同中对合同生效时间并无特别约定，故合同自成立时生效。

　　针对争议焦点二，亦存在二种意见：

　　一种意见认为原告对涉案房屋拍卖款享有优先受偿权，理由如下：依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。原、被告已就债权转为购房款达成合意，即可认定原告已经交付购买商品房的全部价款项，故原告对涉案房屋拍卖款享有优先受偿权。

　　另一种意见则认为原告对涉案房屋拍卖款不享有优先受偿权，理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定是对已交付全部或者大部分购房款消费者的物权期待权予以特殊保护，而本案原告要求解除房屋买卖合同，并返还购房款及支付违约金，其主张的是债权并非物权，无需予以特殊保护。因此，原告对涉案房屋拍卖款不享有优先受偿权。

　　评析：在执行程序对不动产买受人进行优先保护，是对买受人物权期待权的保护。所谓买受人物权期待权，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，仍赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。这一理论的确立，主要是因为不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能及时进行登记。在此期间，不动产仍属于出卖人所有，而买受人将面临其他金钱债权人请求就买卖的不动产拍卖并优先受偿的风险。而本案中，原告主张解除房屋买卖合同，返还购房款并支付违约金，意味着其已经放弃了类似所有权人的地位，不再享有物权期待权。原告与被告关于购房款、违约金的纠纷，实为债权而非物权纠纷，无需予以特殊保护，因此，原告对涉案房屋拍卖款不享有优先受偿权。

　　（作者单位：浙江省天台县人民法院，浙江 台州 317200）