聂姚

　　

　　

　　村民“违约”，不能仅仅限于“头痛医头”，还要从深层次的农村产权制度体系的完善去思考这个问题。

　　“做这两栋民宿的过程就是不断和村民‘过招的过程。”四川大学引进人才、建筑与环境学院规划教研室副研究员高政轩说。

　　近年来，大批向往北窗高卧、悠闲避世生活的游客炒热了乡村，开设民宿成为进入乡村最为普遍的媒介。作为高校教师，高政轩觉得，开设民宿是一个发展机遇，同时也是实地教学的好机会。

　　2015年，在朋友的引荐下，高政轩选择了泸沽湖四川境内一个村庄的两栋房子。没想到，伴随这三年发展机遇的是与房屋主人不断的纠纷，这让高政轩身心俱疲。

　　高政轩的遭遇

　　“其实刚开始的时候还挺顺利的，对于房屋的设计、改造方式两家都很配合。”高政轩站在成都的工作室窗边，有点失神地看着远处。

　　高政轩做民宿的这两家屋主，是两姐妹。姐姐多年前就开始做简单的游客住宿接待，妹妹因资金短缺，院中的摩梭花楼多年来只搭建好框架。妹妹家的房屋状态，对高政轩来说更具有改造价值。在多次协商后，高政轩和两姐妹达成：改造费由高政轩团队全款支付，其中姐姐家投资10万元，妹妹家投资80万元，运营后的房费五五分成。

　　为了合同签订顺利进行，高政轩请来了村干部作为见证人。但在签合同时，姐姐将原本协商的十年租期改为了六年。虽然妹妹家的租期未变，但高政轩团队还是被突如其来的变化打得有点措手不及，最终还是签了。

　　正式开始施工前，高政轩给两家分别看了设计施工图，她们没有异议，不过动工伊始，矛盾就陆续产生了。

　　姐姐提出了很多与施工图不符的改造想法，还由于她的原因导致天花板材料重新买了三次，地板重新买了两次，多出的费用都由高政轩团队承担。如果拒绝，工程就难以推进。高政轩很无奈，但最后还是妥协了。

　　发生矛盾时，高政轩曾找当时的见证人、村干部进行协调，但是他们因为“怕得罪人”而拒绝。

　　“这种时候，老乡见老乡真是泪眼汪汪。”高政轩有些自嘲地笑着，他在泸沽湖遇到台湾老乡，老乡跟他有着相似的遭遇，“我俩一起坐在亭子里流泪，他哭得很伤心。他已经60多岁了，卖了几套上海的房产，在这里租了另外三个姐妹的三栋房子，经营中由于很难完全平衡三姐妹间的利益，导致彼此争执不断，最终影响到他的经营。去年他把所有东西全部转卖，回台湾了。”

　　矛盾不断升级，高政轩也想提出撤资。但“一旦违背之前签订的合约，将支付一百万元的违约费”。合同只对我们有效，但他们却一次次地践踏，高政轩气愤地说。

　　在一次次妥协中，姐妹两家的工程终于完工了，2017年年初，民宿正式营业。

　　在高政轩和团队的推广下，民宿客源不错。2017年，妹妹家总共营业额13万余元，高政轩团队分得6万余元，而姐姐家他只收到了一次营业款。按照合同，民宿的房源信息统一发布在携程、去哪儿等网站上，房客通过网络下单、支付后获取房间电子锁密码。但姐姐家私自破坏了电子锁，自己接待客人，导致高政轩无法掌控经营情况。

　　高政轩发现这种情况后，亲自带游客到姐姐家住宿，但被姐姐拒绝，赶了出来。他多次上门讨要说法，都没有效果，看着被破坏的门锁，高政轩和姐姐家没再联系了。

　　数次“过招”，高政轩都“败下阵来”，下一步他决定诉诸法律，争取自己的权益。

　　违约皆因利益起

　　比起高政轩，璋花花似乎要“幸运”一些，虽然也被“悔约”，但是损失不算大。2015年，一次旅游时，璋花花发现都江堰市中兴镇的一个山坳，峰峦叠翠、环境清幽。这里没有公路直达，在山口停下后还需要步行二十分钟，因此并没有多少游客前往此处。

　　山坳里共有五户村民，开着传统的农家乐。璋花花打算重新统一规划、设计，改造成高端民宿，预计总投资2000万元。

　　璋花花与村民签订了初步协议，此后的一两年中几乎扎根于此。请地质勘探队勘探地质、请策划团队制定民宿定位及推广、请设计师出效果图……前期的准备工作共计花费十余万元。而在此期间，传来了修路的风声——将来会规划一条公路，直通山坳。

　　她向村民提出，签订正式合同，但村民的态度开始变得有些暧昧。到最后，村民直接拒绝了璋花花的民宿计划。

　　对于反悔的原因，其中一户村民表示，路不通，需要璋花花帶来客源，路通了，不用她带，游客也会来。而实际上，已经通了公路的山坳如今的客流量并不像他们当初想象中那样大增。

　　现在，璋花花在邛崃和另一户村民签订了房屋租赁合同，租赁时间为二十年，她在原址上重建的新民宿即将开业。但对于未来可能存在的房产纠纷，经历了一次“反悔”后的璋花花也存有隐忧。

　　有律师表示，随着近年来农村土地的大幅度增值，农民起诉要求合同无效，收回房屋，其中小产权房纠纷已成为全国性的司法难题。 比较出名的就是北京宋庄艺术家与村民的房讼纠纷。

　　丽江房屋纠纷近年来也是风波不断，随着旅游的蓬勃发展，直接带动了租金的高速上涨，之前和客栈经营者签订了长期合同的房东们发现，自己的租金远低于市场价，毁约的事件开始频繁出现。丽江市客栈商会会长王立东就公开表示，毁约情况在大研古城和束河古镇很常见，受利益驱使，“古城房东违约率可能超过80%。”

　　对于这种现象，四川省社会科学院副院长、研究员郭晓鸣分析，在我国，农村大量农房闲置是资源浪费的现象，从农地、农房效率角度出发，乡村旅游等城市需求进入乡村，有利于盘活闲置农房。但由于我国土地制度的限制，农房和农村宅基地不能买卖，只能以租赁形式呈现。在这过程中，出现农民反悔的因素有三，一是由于租房者在房屋使用中发生使用变化，二是租房者在使用过程中可能带来对农房功能性改建和损害的行为，三是从农民角度来说，出于周边地区和所在区域农房租赁价格上涨、由于逐利的目的、自己正常需求等等。反悔有合理也有不合理的。

　　利益博弈还要从产权求破解

　　虽然在泸沽湖的民宿之路让高政轩费心、伤心，但也有成功之处——与妹妹家的合作进展很顺利，空置的花楼被改造成传统摩挲风格的民宿很受游客欢迎，妹妹家的经济狀况因此改善了不少。

　　高政轩说，过去，由于贫困，妹妹在村里很没有地位，走路都是低着头，勾着背，靠着路边走。新建好的房子成为村里一道靓景，去年过年，村里的活佛去了她家。现在她走路，不仅背挺直了，还会时不时哼起歌，脸上的笑容也多了。

　　如今，妹妹家的民宿主要由她儿子负责运营和管理。以前，她儿子在成都当保安，一个月包吃住，工资不到三千块钱，现在一年在家就能赚6万多元，他在村里的地位也提高了。“去年，村里竞选村长，很多村民都推选他，他拒绝了，但是村里有什么大事还是会找他商量，觉得他是有能力的人。”高政轩说，这是他没有想到的变化。

　　当下的乡村振兴，外来投资者是重要的建设推动力量。一方面必须保障农民利益，实现共赢共享；另一方面，投资者的合法权益也要得到保护。如何给投资者提供一个长久、安全的投资环境，让他们愿意留下，助力乡村发展，在当下显得尤为重要。不能让他们“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

　　西南财经大学中国西部经济研究中心研究员贾晋认为，目前，我国村民法律契约意识淡薄，集体经济发展的滞后导致村集体在村庄开发建设中的话语权和作用较弱，在面临社会资本进入乡村，出现利益博弈和对立时，很难进行有效的协调和沟通。且中国乡村产权制度改革滞后于乡村经济社会发展，缺乏突破性的制度变革。

　　他认为，基层政府必须营造一个较好的资本进入、发展以及退出的制度环境。从一些地方发展的实践看，政府对乡村发展要加强统一规划，对于新产业新业态的发展要加强统一的规划引导；要构建规范的农村产业交易市场，对于流转的各类产权要进行监督；同时，有必要建立产权流转担保及风险防范化解机制。另外，基层政府和集体经济组织也可以通过土地整理、宅基地退出、建立土地股份合作社等方式将零散的建设用地纳入整体开发规划的框架，减少村民个体行为的不确定性。

　　村民“违约”，不能仅仅限于“头痛医头”的治标之策，还要从深层次的农村产权制度体系的完善去思考这个问题。应当给予基层在制度创新方面更多的自由探索权，总结现行试点区域的经验，构建适宜不同区域特点和资源禀赋的差异性农村产权和农地制度体系。（应采访者要求，文中璋花花为化名）