闵杰

　　8月3日晚，由北京市住房和城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见。

　　有人对“共有产权住房”打了一个比喻，就像个人与政府合伙成立一家股份公司，双方按出资份额各占相应比例的股份，但公司的管理和运营权归个人支配，政府让渡自己的使用权。5年之后，购房者可以购买房屋的完全产权，也可以上市交易，卖房提现走人。

　　“共有产权住房，是从住房供给的角度来建立长效机制的探索。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌称，从本质上看，共有产权住房是对已有保障房体系的规范和完善。

　　是保障房，还是商品房？

　　个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式，并非北京首创。

　　这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。在2007年启动的这项探索中，淮安将共有产权房最初界定在保障房范畴，套型面积被限定在90平方米以下。购房人与政府之间的出资比例则根据购房人的经济状况分档确定，有5：5、有6：4，也有7：3。个人对自己产权部分可抵押、可继承、可调增、可调减、可退出。

　　在淮安的方案中，也鼓励个人增购产权。个人可以分期购买政府和企业产权，逐步形成完全产权，5年之内，政府和企业让渡增值收益、租金和利息，按原配售价格结算；5年之后，按届时市场评估价格结算，促进政府和企业资金及时回笼。也可一直自住不购买，5年之后，按照市场评估租金的90%，缴纳非个人产权部分的租金。

　　在淮安模式的基础上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

　　在各地的探索中，共有产权住房的定位出现差异，究竟纳入保障房体系，还是商品房体系？比如，北京市就推出了带有共有产权性质的“自住型商品房”，想要把其打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。而在成都，则明确规定，将以往的经济适用房等并轨管理，统一为共有产权住房，成为购置型保障房的主体形式。

　　在一些学者看来，共有产权住房有双重属性。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强曾表示，共有产权住房中，个人持有的部分属于商品房性质，而政府持有的另一部分属于保障房性质。

　　从住建部的角度，也一直想把共有产权住房纳入保障房管理体系。住建部原副部长仇保兴在2014年的全国两会上表示，共有产权住房将先纳入现行的保障房体系管理，此后将作为市场主体来供应。

　　制度设计上增强弹性

　　与以往经济适用房、两限房等相比，共有产权住房在制度设计上最大的特点是增强了市场弹性，比如，个人和政府的产权份额如何确定？北京市的《辦法》提出，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。顾云昌表示，如果地块位置好，总价较高，为了减轻购房者负担，政府可以出资多一点，占有更多份额。

　　允许租赁是此类住房与其他保障房最大的区别。租金收益该如何分配？《办法》意见稿对此明确：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

　　在共有产权住房的退出和上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

　　但《办法》对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　在顾云昌看来，这样的做法，既保证了共有产权住房在保障房体系内不断循环使用，又兼顾了购房者适当的增值收益。

　　对既有保障房制度的纠偏

　　北京推出的共有产权住房，很大程度上是从自住型商品房演化而来。

　　2013年10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市规划委等部门发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。

　　这份意见虽然在套型和建筑面积、售价以及房屋的再次出售等方面为“自住型商品房”划了几条红线，但并没有对“自住型商品房”进行定性，而是从最初的保障房范畴中划了出来，成为介乎保障房与纯商品房之间的一种形态。

　　北京市在此次共有产权住房《办法》的征求意见稿中，提及了和自住型商品房的承接关系，“共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。”

　　而与更早期的经济适用房、两限房等保障房相比，共有产权住房的最大区别在于试图堵住套利漏洞。

　　自从经济适用房出现后，一直饱受诟病。一是因为出现了部分“开着宝马住经适房”的现象；二是随着房价上涨，利用保障房谋利的现象比比皆是。

　　尽管这类保障房也设置了5年的禁售期，但在解禁后，由于有房人已经拥有了完全产权，即使在补缴了土地收益差价后，购房者仍然一倒手就能获得原房价的几倍收益。

　　顾云昌说，过去的保障房，很多权益不够明晰。而共有产权住房，在产权界定方面很清晰，在退出机制，在租金分享和再上市的收益分享划分上也很清楚，“是一种升级版的销售型保障房制度”。

　　这次能走多远？

　　不论是上海的“只租不售”，还是广州的“租售同权”，以及北京的“共有产权住房”，在一些研究者看来，一个共同的政策出发点是：意在加快构建租售并举的房地产长效机制。

　　“未来的保障房体系中，租赁型的以公租房为主，销售型的以共有产权住房为主。”顾云昌认为，这是在建立保障房的长效供给体系。

　　不过，共有产权住房能否承托住“长效机制”的期望，仍然存在挑战。

　　不少业内人士认为，推出共有产权住房，实际是政府在吸取以往保障房的教训，试图在解决夹心层住房问题的同时兼顾土地出让收益。此外，还希望借此抑制投资投机性购房需求，平抑房价。

　　但在顾云昌看来，这个诉求存在不确定性。“共有产权住房和降房价，这是两个不同的命题。”顾云昌称，现在一般谈论的房价，主要是商品房价格，商品房价能否下降，主要是看供求关系，如果土地供给一直减少，而需求一直很旺盛，什么价格都降不下来，“当然共有产权住房价格也是整体房价的一部分，但对商品房价能有多大影响，还要看供应量的大小。”endprint