燕巧

　　租购同权最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式

　　一个全新的租房时代正在到来。

　　去年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。

　　今年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”；7月下旬，住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点，成都也是其中之一。

　　这些陆续出台的租赁市场文件，开启了房地产的租时代。

　　可租的房子将越来越多

　　9月6日，即将入住青羊区万家福地的张阿姨和老伴正坐在小区里等房屋钥匙。张阿姨是成都人，两年前知道自己可以申请公租房，便在街道办办理了申请。张阿姨所选的万家福地是成都已建成的保障性住房项目之一，两室一厅的房子，50多平方米，房租每月800多，租房合同签了3年。

　　在成都市城乡房产管理局官方网站的公共租赁房源里，总计有9391套公租房房源，现在还有2094套剩余房源。

　　而据最新的政策显示，成都的租赁住房房源还将大幅增加。

　　作为首批住房租赁试点城市，8月3日，成都出台了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，其中一条就是多渠道增加租赁房源，要确保年内公租房配租9333套，通过促建确保2018年配租公租房10000套。而除了公租房，国有公司还将建设一批各类人才公寓、产业园区配套租赁住房；并在一定区域安排新增建设用地建设自持性租赁住房，选择招拍挂出让的商品住房项目要按照一定比例配建租赁住房。

　　9月7日，成都一场限制条件最多的土地拍卖结果出炉，此次拍卖开创了所拍宗地需配建并无偿移交租赁住房的先例，其中的一块地移交租赁比例创下成都最高纪录达到41%。

　　上海此前备受关注的两块“只租不售”的土地，成交价创下新低，以楼面单价来计算，两幅地块单价均不超6000元/平方米，这在此前的上海土地市场难以想象。

　　目前，政府对于租房市场的政策扶持主要体现在两个方面：一是对租赁住房的建设土地給予倾斜，增加租房住房供应，可以租的房子越来越多；而另一方面则是提升承租人的公共服务权益。

　　“租购同权”并不容易

　　7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，第一次出现在我国地方政府的正式文件中，广州也是最先发布租赁政策的试点城市。

　　而在“租购同权”政策出台的同时，凤凰网的一项调查显示，80%的网友依然主张买房。

　　主张买房主要还是买“权”。调查显示，若租购同权政策实施，在权益方面，教育和医疗的资源同权更被网友看重，其中40.49%的网友认为教育资源同权更重要。而教育权，在已推出“租购同权”的试点城市里，并没有想象的那么容易实现。

　　广州的《方案》规定：“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”

　　广东一资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格。目前在广州各区，入学排位的顺序大致是：房户合一者、无户有房者，最后才是既无户籍也无住房的人群。

　　武汉情况与广州类似。武汉市教育部门相关人士表示，武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》，明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但条件是当学区生源不足时，符合条件的租户子女才能就近入学。现实情况是，无论是广州还是武汉，热点公办小学按户口、房屋产权优先政策排序早已排满，根本没有名额留给租户子女。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城市完全做到‘租购同权还不太现实，最大难点是优质公共资源的供给能力不足，特别是与学区紧紧联系在一起的教育资源明显短缺。”她认为，一座城市涌入大量人口后，子女就学的需求会大幅度增加，但当地教育资源并不会随着人口流动而立即同比例大量增加，由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。

　　在供求关系的作用下，“租购同权”可能还会带来学区房租金的上涨，如果过去买不起学区房，未来可能也同样租不起学区房。

　　租房成为一种生活方式

　　“租购同权最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”链家研究院院长杨现领认为，落实“租购同权”应该接地气，重点考虑新市民眼下最迫切的需求，比如不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等。

　　中国的租房市场的成熟度还远远低于国外的发达市场。国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，租房人口户数占比大致在40%-50%之间，而中国大概在21%左右。

　　发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而著称于世。德国联邦统计局的数字显示，德国有8000多万人口，4000万个家庭，只有45%的家庭拥有自己的住房，这一局面近10年来几乎没有改变。剩下55%的家庭并不是没有经济能力买房，德国城市房价普遍不高，据调查，至少有三分之一的租房家庭有足够的资金买房。德国家庭不买房的首要原因是工作需要。德国公务员因工作地点固定，通常都会买房，而其他劳动者因市场、企业经营状况等因素，工作会不断发生变动，因此居无定所是常态，也就通常选择租房住。

　　租房住的最大好处是，德国对租赁权益的保障很细致。一是对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；二是中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；三是德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。

　　而在中国，“租购同权”离真正落实还比较遥远，“租房”往往是不得已而为之。但同时，租房也跟年纪密切相关，一个新城市人在“落脚”城市的首选就是租房，大学毕业生则是新城市人的主力军。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，今年1月到6月，90后在整个租赁人群中的占比不断扩大，已从20.4%升至30%。在北京，租赁市场上的主力军是20岁到30岁的年轻人，占比达到了74%。年轻化、低收入群体聚集是租赁市场的主要特点，租房总体还是一个年轻人的话题。

　　而对年轻的这一代来说，他们个性化，对生活品质有要求，并且舍得花钱。租房对他们来说，房子是租来的，但生活不是。而要实现租房生活的高品质，重要一环就是保障承租者的权益，实现租房市场的消费升级。endprint