夏海霞

　　我国小产权房的界定与成因分析

　　夏海霞

　　近年来，随着城市商品房房价过高，经济适用房供不应求，价格相对低廉的小产权房市场需求日增，也越来越受到人们的青睐，成为中低阶层的购房首选。但我国相关法律法规却三令五申，严格限制小产权房的市场准入和流转。本文以对我国小产权房的界定为基础，分析小产权房在我国长期存在的原因，并在此基础上提出自己的观点

　　小产权房 合法化 土地二元制度

一、小产权房的界定

（一）小产权房的概念

　　小产权房因其产权有瑕疵而得此称谓，主要是和大产权房（城市商品房）对比得出的。关于什么是小产权房，无论是学术界还是实践中对此均没有都明确的界定。通过参考相关的法律规范、政府文件及其他相关资料，笔者认为小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。

　　（二）小产权房的特点

　　（1）小产权房的产权有瑕疵、手续不齐全

　　由于我国现行法律明确规定，开发商在开发建房时必须取得“五证”①，而小产权房本身是建设在集体所有的土地上，“五证”不全。同时其购买者也不能取得国家房管部门颁发的产权证书，因此其产权存在瑕疵，没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分和收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。②也正因为其产权有瑕疵，导致相应的手续不齐全，小产权房购买者的权利得不到法律的有效保障。

　　（2）小产权房的买卖程序简单

　　由于小产权房是由村民自建、乡镇政府或村委会建设或是有开发商参与联合建设的，建成后很大一部分由建设者直接出卖。由于无需办理国家房管部门颁发的产权证书，所以在交易过程中省去了繁琐的程序，只有出卖人和买受人双方参与。因此其买卖程序比一般城市商品房的程序简单。

　　（3）小产权房涉及利益主体多元化

　　小产权房的开发、建设和买卖整个过程中，是众多利益主体相互交织、相互博弈的过程。在这个过程中，其涉及到的利益主体呈现多元化，其最主要的利益攸关者包括乡镇政府、村委会、开发商、农民和城镇居民。在小产权房的开发和流转过程中，他们或是房屋建设者和出卖人，或是房屋买受人，他们的利益纠缠交织。房屋建设者和出卖人在巨大利益的推动下伺机而动，不断建房；购买者为了满足自己的住房需求，选择购买，这就进一步推动了小产权房数量的与日俱增

二、小产权房的成因分析

（一）城市化进程的加快及新农村建设的影响

　　城市化进程的加快带来了房地产市场的蓬勃发展，房地产业也成为了一门暴利行业，加之，开发商不良的囤积、垄断销售方式，行业内的哄抬房价，导致城市房价急剧攀升，远远超出了城市中低收入者的经济承受能力。为了满足自己的利益诉求，他们开始寻求解决住房问题的有效方法。价格相对低廉的小产权房顺理成章的成为了人们的不二选择。

　　（二）政府监管缺失、城市住房保障体制不健全

　　小产权房的产生和蓬勃发展有深刻的体制层面的原因，主要是政府监管缺失。政府监管缺失主要表现在两个方面，一方面是小产权房的监管涉及规划部门、土地管理部门、建设部门甚至农业部门的几个下属部门。这便造成表面上是多方管理，实际上却都不管理的现象。另一方面，乡镇政府为增加土地增值收益，片面理解新农村建设，从而客观上积极推进了小产权房的建设，而上级政府对此种现象视而不见，很少处分纵容小产权房的开发建设的乡镇干部，这为小产权房的发展提供了更大的发展空间。

　　同时，虽然国家一直提倡保障中低收入者的住房利益，但由于政府监管不力，经济适用房和廉价租房为核心的城市保障性住房并不能满足人们的客观需求。由此可见，我国城市住房保障体制不健全客观上为在夹缝中生长的小产权房提供了更多的发展空间。

　　（三）法律规范不健全、城乡土地二元结构制度的影响

　　《宪法》明确规定我国土地所有权的主体是国家和集体，理论上城乡土地地位应当平等，但是我国《土地管理法》第43条、62条和63条明确限制了集体土地的流转，可见集体土地使用权并不能像国有土地那样进入一级土地市场进行自由流转。由此形成了中国特色的城乡分离的土地二元制度，即“两个产权，两个市场”的土地制度。正是由于这种畸形的城乡分离的二元土地制度，才导致了小产权房的产生，日益扩大的市场需求则进一步促进了小产权房发展，使其呈燎原之势。

三、结语

综合分析我国小产权房的成因，不难得出，小产权房在我国的发展前景依旧不容乐观。但是，笔者认为小产权房的存在有助于增加农民收益，加快城乡一体化发展；有助于平抑住房价格，缓解城市居民的住房压力；有助于打破城乡二元结构现状。小产权房是顺应市场经济发展规律的产物，笔者认为我们应尊重市场经济的发展规律。相关部门可以采取合理有效的措施推进小产权房的开发建设，并为小产权房的合法化留出一定的发展空间，进而早日解决小产权房存在的问题。

　　注释：

　　①”五证”指：《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》，属于期房预售的，应当取得《商品房预售许可证》。

　　②赵勇山.房地产法论［M］.北京：法律出版社，2002：180.

　　［1］梁慧星.物权法（第二版）［M］.北京：法律出版社，2003.

　　［2］江平.中国土地立法研究［M］.北京：中国政法大学出版社，1999.

　　（作者单位：延边大学）